La Dirección General de Tributos aclara que la exención por venta de vivienda habitual no se conserva automáticamente.
La Dirección General de Tributos, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado en la consulta vinculante V1043-25, de 25 de junio de 2025, que los mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia pueden tener que pagar IRPF si venden su vivienda después de pasar más de dos años en una residencia. Si se da ese caso, se pierde la exención y la ganancia patrimonial puede tributar, incluso en casos de dependencia.
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Por qué Hacienda puede exigir IRPF aunque el vendedor tenga más de 65 años
La duda estaba en si bastaba con la edad del contribuyente o su situación personal para aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. Hacienda responde que no. El elemento decisivo es que la vivienda siga siendo habitual en el momento de la venta o lo haya sido en los dos años anteriores.
¿Basta con haber vivido allí durante décadas? No. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF fija ese límite temporal y lo aplica también cuando el traslado a una residencia se produce por motivos de salud, dependencia o necesidad. Ojo, ahí está la clave.
En el caso analizado, la persona con discapacidad llevaba más de tres años viviendo en un centro residencial. En consecuencia, la DGT concluye que la vivienda había perdido su condición de habitual a efectos fiscales y que la ganancia obtenida por la venta debía integrarse en la base del ahorro del impuesto.
Qué requisitos deben cumplirse para no perder la exención por vivienda habitual
La normativa sí contempla formas de evitar la tributación, pero exige cumplir los plazos con precisión. De hecho, no basta con haber residido en el inmueble durante muchos años.
| Vía para no tributar | Requisito principal |
|---|---|
| Exención por vivienda habitual | Que la casa siga siendo habitual al venderla o lo haya sido en los dos años anteriores |
| Reinversión en renta vitalicia | Destinar el dinero obtenido a constituirla en seis meses y dentro de los límites legales |
Antes de vender, conviene revisar tres cuestiones básicas para no llevarse una sorpresa:
- La fecha exacta en la que se dejó de vivir en la vivienda.
- Si todavía puede acreditarse como residencia habitual a efectos fiscales.
- Si encaja la opción de reinvertir en una renta vitalicia dentro del plazo legal.
¿Qué alternativa queda si ya se ha superado ese plazo de dos años? La ley prevé la exención por reinversión en una renta vitalicia, regulada en el artículo 38.3 de la Ley del IRPF, siempre que el contribuyente mayor de 65 años destine el importe obtenido a ese producto en un máximo de seis meses.
Por tanto, Hacienda insiste en una idea central: ni la edad ni la dependencia garantizan por sí solas el beneficio fiscal. Si no se cumplen los requisitos y plazos previstos en la norma, la venta de la vivienda genera una ganancia patrimonial que tendrá que tributar. Para más noticias sobre trámites te recomendamos visitar nuestra plataforma web de información.
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