La institución advierte de que estas restricciones podrían retrasar la compra de vivienda y encarecer aún más el alquiler. También sostiene que España mantiene una exposición reducida al crédito privado.
El Banco de España no ve motivos para actuar con urgencia sobre las hipotecas de mayor riesgo, pese al fuerte encarecimiento de la vivienda. En su informe semestral de estabilidad financiera, el supervisor analiza las medidas que limitarían los préstamos según el valor del inmueble o la renta del comprador, y avisa de que sus efectos serían desiguales. Además, el contexto actual sigue marcado por la subida del euríbor que vuelve a presionar a miles de familias con préstamos variables.
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Por qué limitar hipotecas de alto riesgo puede afectar más a los jóvenes
El golpe más delicado recaería sobre los jóvenes, el grupo que suele tener más problemas para comprar casa. Si los bancos no pudieran conceder hipotecas por encima de ciertos umbrales, muchos compradores con poco ahorro inicial tendrían que esperar más.
¿La consecuencia? Más hogares en alquiler, más presión sobre las rentas y un esfuerzo extra para ahorrar. En román paladino, el sistema ganaría prudencia, pero el acceso a la propiedad se haría más cuesta arriba.
El informe también prevé una reducción de la vivienda en propiedad y cierta moderación del precio de compra. Sin embargo, ese alivio podría trasladar tensión al mercado del alquiler, que ya está en niveles elevados.
Los criterios de concesión siguen lejos de los excesos de la burbuja
Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, ha explicado que la institución aún no ha decidido si aplicará estas restricciones. El Banco de España ultima un marco de análisis para valorar cuándo convendría actuar.
Estos son algunos datos relevantes del informe:
| Indicador hipotecario | Situación actual | Referencia histórica |
|---|---|---|
| Préstamo sobre precio del inmueble | 81,2% | 107% en 2006 |
| Préstamo sobre valor del inmueble | 70,2% | 74,5% en 2017 |
| Préstamo sobre renta del hogar | 4,4 veces | 7 veces en 2006 |
La entidad reconoce que la vivienda está cara, pero sitúa los precios en niveles similares a los de 2004 y no aprecia señales suficientes de una nueva burbuja. Además, ve controlado el crédito bancario respecto al PIB y al endeudamiento de los hogares.
El crédito privado mantiene una exposición reducida dentro del sistema español
El otro foco del informe es el crédito privado y la banca en la sombra. Aquí el mensaje es más tranquilo: España tiene una exposición limitada, inferior a la de otros países europeos y muy lejos de Estados Unidos.
El Banco de España destaca tres puntos:
- La mayoría de fondos que prestan a empresas españolas son extranjeros.
- Las compañías financiadas por esta vía son más jóvenes y menos rentables.
- La conexión media entre bancos y estos vehículos ronda el 10%.
Aun así, el supervisor no baja la guardia. Una corrección fuerte en los mercados internacionales podría llegar a la banca tradicional mediante esas conexiones.
El Banco de España defiende mantener colchones nacionales de riesgo macroprudencial
Pérez Cid también defiende que los supervisores nacionales conserven la capacidad de fijar colchones de capital. En España, los bancos deberán dotar desde 2026 un colchón del 1% de sus activos.
¿Hace falta intervenir ya en el mercado hipotecario? Por ahora, la respuesta es prudente: analizar más y decidir después, especialmente mientras la unión bancaria y fiscal europeas sigan incompletas.
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