El Gobierno central no logra mantener el Real Decreto-ley 8/2026 tras ser derogado por la Cámara Baja, lo que devuelve la regulación de los contratos de arrendamiento a la normativa estatal y autonómica vigente.
El trayecto del decreto de vivienda ha sufrido constantes variaciones. Tras retrasarse su debate en el Consejo de Ministros por la ausencia de consensos y la dificultad de los acuerdos, el Ejecutivo central aprobó el Real Decreto-ley 8/2026 el 20 de marzo de 2026. No obstante, la validez de esta regulación resultó muy breve; el Congreso de los Diputados rechazó la norma el 28 de abril de 2026, anulando de forma inmediata todas las disposiciones extraordinarias que se habían establecido en el texto legal.
Este escenario restablece las reglas previas en el sector inmobiliario tras la anulación del decreto de vivienda. De este modo, arrendadores y arrendatarios deben regirse por la legislación nacional consolidada y las directrices de cada comunidad autónoma. Estas normativas determinarán las condiciones de los contratos, los incrementos de las mensualidades y el acceso a las subvenciones públicas vigentes.
Qué normas regulan hoy los alquileres tras la caída del decreto de vivienda
Al quedar invalidada la iniciativa de 2026, la legislación estatal de referencia vuelve a ser la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. El proyecto rechazado buscaba implantar una prórroga excepcional de un máximo de dos años para los arrendamientos habituales que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027, junto a un tope del 2% en las subidas de los precios: un esquema que ha decaído para dar paso a las siguientes pautas:
- En aquellas áreas declaradas formalmente como tensionadas, las personas arrendatarias tienen la opción de requerir extensiones excepcionales de carácter anual hasta un límite de tres años.
- En los contratos de nueva firma localizados en dichos entornos de precios elevados, el importe del alquiler se determinará a través del índice de precios de referencia que publica el Ministerio de Vivienda.
- En los territorios que carezcan de esta declaración de zona tensionada, prevalecerán los acuerdos privados y los plazos habituales que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Respecto a las actualizaciones de las rentas en curso en el territorio nacional, el criterio aplicable se rige por la Resolución de 18 de diciembre de 2024 del INE sobre el índice de referencia de actualización anual; este indicador establece el porcentaje máximo autorizado para los incrementos.
Cuál es la situación del alquiler y las zonas tensionadas en Andalucía
La comunidad andaluza dispone de mecanismos de gestión específicos gracias a su propia regulación sectorial: el Parlamento autonómico ratificó el Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en vivienda el 5 de marzo de 2025, como antesala de su legislación principal. Posteriormente, la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía se difundió en el BOJA el 24 de diciembre de 2025 y comenzó a aplicarse el 24 de enero de 2026.
Aunque el registro del Ministerio de Vivienda recoge un listado de zonas tensionadas que incluye 307 localidades y afecta a más de 9,2 millones de ciudadanos en el país, ninguna población andaluza aparece en este inventario. Debido a la ausencia de municipios andaluces en dicho registro estatal, las restricciones de precios en nuevos arrendamientos y las prórrogas de tres años no están operativas en esta región.
El Gobierno andaluz ha centrado sus políticas en la dotación económica y las subvenciones directas: para atender la demanda residencial, la Junta de Andalucía reservó una partida de 1.223 millones de euros en sus presupuestos de vivienda para el ejercicio de 2026.
Qué fondos públicos quedan disponibles para el acceso a la vivienda
Pese al rechazo en el Congreso del último texto legal, los programas de financiación del Estado continúan activos a través de sus estrategias a largo plazo; en este sentido, el Ejecutivo central aprobó el Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 el 22 de abril de 2026.
Esta planificación cuenta con una asignación de 7.000 millones de euros: la estructura de financiación se divide en un 60% aportado por la administración estatal y un 40% que deben asumir los gobiernos autonómicos. En junio de 2026, el Consejo de Ministros autorizó el reparto de 4.200 millones de euros para las comunidades, lo que facilitará la apertura de convocatorias destinadas al alquiler y a la reforma de inmuebles.
