Cada vez más compradores se preguntan quién paga los gastos de la vivienda mientras otra persona sigue viviendo en ella
La compra de viviendas en nuda propiedad sigue creciendo en Andalucía, especialmente en ciudades como Sevilla, Málaga o Granada, donde el precio de la vivienda continúa al alza. Sin embargo, muchos compradores todavía desconocen cómo se reparten realmente los gastos entre el nudo propietario y el usufructuario.
Aunque la regulación se basa en el Código Civil y afecta a toda España, en Andalucía también entran en juego cuestiones fiscales autonómicas vinculadas a herencias, donaciones y transmisiones patrimoniales. Por eso conviene revisar cada operación antes de firmar.
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Cómo funciona legalmente la nuda propiedad en Andalucía y quién puede usar la vivienda
La nuda propiedad permite adquirir una vivienda sin obtener de inmediato el derecho de uso y disfrute. Ese derecho permanece en manos del usufructuario, que normalmente sigue viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento o hasta que termine el plazo acordado.
Este modelo se ha popularizado en Andalucía entre personas mayores que buscan liquidez sin abandonar su hogar. Para el comprador supone acceder a un inmueble por debajo del precio de mercado, aunque con ciertas limitaciones.
Qué gastos debe pagar el nudo propietario según la legislación vigente
Una de las principales dudas aparece con los pagos periódicos y las derramas. ¿Quién debe asumirlos realmente?
La normativa diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios:
| Tipo de gasto | Responsable habitual |
|---|---|
| Suministros y mantenimiento diario | Usufructuario |
| Reparaciones estructurales | Nudo propietario |
| Derramas extraordinarias | Nudo propietario |
| Gastos ordinarios de conservación | Usufructuario |
| Reformas que aumenten el valor del inmueble | Nudo propietario |
En Andalucía, igual que en el resto de España, las reparaciones importantes relacionadas con la estructura del edificio o la conservación del inmueble recaen normalmente sobre el nudo propietario.
Por otro lado, el usufructuario suele hacerse cargo de los gastos cotidianos derivados del uso de la vivienda, como suministros o pequeñas reparaciones.
Qué ocurre en Andalucía con el IBI y los gastos de comunidad
Aquí es donde aparecen más conflictos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) suele corresponder al usufructuario porque es quien disfruta del inmueble. Así lo establece la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Sin embargo, en las cuotas de comunidad existen matices importantes. Frente a la comunidad de propietarios, el obligado principal es el titular de la vivienda, es decir, el nudo propietario. Después, internamente, ambas partes pueden pactar otra distribución.
Por eso muchos expertos recomiendan dejar por escrito quién asumirá cada pago antes de cerrar la operación. No hacerlo puede acabar en reclamaciones judiciales.
Las herencias en Andalucía también generan casos frecuentes de nuda propiedad
La nuda propiedad también aparece habitualmente en herencias andaluzas. Cuando fallece uno de los cónyuges, es común que los hijos reciban la nuda propiedad mientras el viudo o viuda mantiene el usufructo vitalicio de la vivienda.
En Andalucía, además, estas operaciones pueden verse afectadas por bonificaciones autonómicas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, especialmente entre familiares directos.
Antes de aceptar una herencia o comprar una vivienda en estas condiciones, conviene revisar tanto la situación registral como el reparto de gastos futuros. Porque sí, el precio puede ser más atractivo, pero las obligaciones también cuentan.
El usufructo está regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil. Además, los artículos 500 y 501 determinan qué gastos corresponden a cada parte.
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