El artículo 14 de la LAU aclara que el comprador se subroga como nuevo arrendador y debe respetar el contrato; si el acuerdo supera los 5 o 7 años y se extingue antes, la compensación corresponde al vendedor, no al comprador.
El cambio de propietario en una vivienda arrendada genera dudas habituales. La norma es clara: al venderse el inmueble, el comprador pasa a ser el arrendador y debe mantener el alquiler en los términos pactados, con la protección mínima de cinco años si el antiguo dueño era persona física o siete si era persona jurídica.
La indemnización surge cuando el contrato firmado supera esos mínimos legales y, pese a ello, el arrendamiento se extingue antes del plazo pactado. ¿Quién paga entonces? No el comprador. El responsable es el vendedor, porque la ley traslada el peso económico de esa ruptura al antiguo propietario. Si el contrato no excede los cinco o siete años, el arrendatario mantiene su derecho a permanecer sin compensación añadida. En román paladino: si se respetan esos mínimos, no hay nada que reclamar.
Qué obligaciones tiene el comprador subrogado y hasta cuándo debe respetar el contrato de alquiler vigente
El comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato durante los cinco años (persona física) o siete (persona jurídica). ¿Y si el contrato recogía una duración mayor? El nuevo dueño solo está obligado a mantenerlo hasta completar ese mínimo legal, que establece la LAU.
Existe además el supuesto de que las partes pactaran expresamente que la venta extingue el arrendamiento. En ese caso, el comprador mantiene la vivienda arrendada hasta terminar los cinco o siete años. Superado ese umbral, no hay obligación de indemnizar al inquilino. Antes de continuar, conviene retener de un vistazo los plazos de protección y quién asume las compensaciones cuando procede:
| Arrendador original | Mínimo protegido (años) | ¿Quién indemniza si el contrato supera el mínimo y se extingue antes? | ¿Debe indemnizar el comprador? |
|---|---|---|---|
| Persona física | 5 | Vendedor de la vivienda | No |
| Persona jurídica | 7 | Vendedor de la vivienda | No |
Como ves, el equilibrio de la norma es nítido: el comprador no afronta pagos de indemnización en ningún caso. La responsabilidad recae en el anterior propietario y solo cuando el contrato excede el mínimo legal.
Cómo se calcula la indemnización y quién debe pagarla legalmente al inquilino afectado
La indemnización de referencia equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que sobrepase el mínimo de protección. ¿Tienes un contrato de diez años con un arrendador persona física y se vende en el año ocho? Sobran dos años más allá de los cinco protegidos, por lo que corresponderían dos mensualidades a cargo del vendedor.
Este cálculo sencillo evita dudas y agiliza reclamaciones. Por lo tanto, el inquilino debe comprobar la duración pactada, el tipo de arrendador original y el momento de la venta para saber si existe derecho a compensación y en qué cuantía. A modo de recordatorio práctico, estos son los puntos clave que conviene no perder de vista:
- El comprador se subroga como nuevo arrendador y respeta el contrato vigente.
- La protección mínima es de cinco años (persona física) o siete (persona jurídica).
- Si el contrato supera ese mínimo y se extingue antes, indemniza el vendedor.
- La cuantía es una mensualidad por cada año que exceda el mínimo legal.
- Si se pactó que la venta extingue el alquiler, tras los cinco o siete años no hay indemnización.
Si dudas, pregúntate: ¿mi contrato va más allá de los plazos mínimos? ¿La venta se ha producido antes de cumplirlos? Las respuestas orientan directamente a la existencia o no de compensación, y a quién corresponde pagarla. Conoce más noticias sobre trámites en nuestro periódico digital.