Debes tener en cuenta que, si compras una casa con inquilino, heredas su contrato: aunque hay una excepción que puede impedirlo.
Comprar una vivienda ya alquilada puede ser una buena oportunidad, pero conviene saber a qué te comprometes. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el nuevo propietario se subroga al contrato y debe respetar su duración. ¿Hay alguna salida? Sí, pero solo una y con condiciones claras que te explicamos a continuación.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre comprar vivienda alquilada y subrogación del nuevo propietario
La LAU es tajante: al adquirir una vivienda arrendada, el comprador asume los derechos y obligaciones del antiguo casero y debe respetar el contrato en vigor. Según el artículo 14, la duración mínima es de cinco años, o de siete si el anterior arrendador era una empresa. “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
Por lo tanto, en la práctica, aunque cambie el dueño, el inquilino mantiene su derecho a seguir viviendo y no se pueden alterar las condiciones durante ese periodo mínimo. Así de claro.
Única excepción para recuperar la vivienda: necesidad de uso personal pactada en el contrato de alquiler
La ley contempla una sola excepción para recuperar la vivienda antes del final del contrato: destinarla a residencia habitual del comprador o de sus familiares directos (artículo 9.3 de la LAU). Ahora bien, este derecho solo se puede ejercitar si el contrato de alquiler incluye una cláusula específica que permita la recuperación por necesidad de vivienda.
Sin esa cláusula, el nuevo propietario no puede desalojar al inquilino ni para vender, ni para reformar, ni para alquilar de nuevo a otro precio. ¿Te planteas comprar para entrar a vivir “ya”? Ojo con la letra pequeña: sin pacto expreso, tocará esperar a que venza el contrato.
Cómo actuar si vas a comprar una vivienda con contrato vigente y necesitas claridad legal
Antes de firmar, conviene revisar el contrato de arrendamiento y confirmar su duración, así como la existencia de la cláusula de necesidad para uso personal. Por tanto, la clave no es “querer” recuperar la vivienda, sino que el documento lo permita.
- Revisa la duración vigente del contrato y quién era el arrendador.
- Comprueba si existe cláusula de recuperación por necesidad de vivienda.
- Asume que te subrogas en derechos y obligaciones del casero anterior.
- Recuerda que no podrás desalojar ni cambiar condiciones en el periodo mínimo.
- Ten presente que la excepción solo vale para uso propio o de familiares.
Si falta la cláusula, no hay atajo: deberás respetar los plazos. Si existe, podrás ejercer la recuperación para vivir en la vivienda, conforme a la LAU.
Plazos mínimos del contrato y consecuencias para inquilinos y compradores según la Ley aplicable
Para entender de un vistazo las situaciones más habituales, esta tabla resume los escenarios y sus efectos legales principales:
| Escenario | Efecto legal principal |
|---|---|
| Contrato con arrendador persona física en vigor | Duración mínima de 5 años; el nuevo propietario queda subrogado. |
| Contrato con arrendador persona jurídica (empresa) | Duración mínima de 7 años; el nuevo propietario queda subrogado. |
| Contrato incluye cláusula de necesidad para uso personal | Posible recuperar la vivienda para residencia del comprador o familiares directos. |
| Contrato sin cláusula de necesidad para uso personal | No se puede recuperar antes; no vale para vender, reformar ni realquilar. |
En consecuencia, el inquilino gana seguridad durante los años mínimos y el comprador sabe a qué atenerse desde el primer día. Esto quiere decir que la decisión de compra debe tomarse con el contrato delante: ahí está “la verdad” jurídica del caso.
Para conocer más información sobre trámites y gestiones: administrativas, contractuales, fiscales o laborales, te recomendamos que visites los contenidos de nuestro periódico digital.