La norma en vigor desde el 3 de abril de 2025, con última revisión publicada en el BOE el 24 de julio, habilita a las comunidades a reclamar incluso deudas inferiores a 2.000 euros y fija un procedimiento claro contra la morosidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aprobada en enero de 2025 y revisada por última vez el 24 de julio de 2025, refuerza las herramientas contra el impago de cuotas. El artículo 21 fija medidas preventivas, reclamación judicial, mediación y arbitraje, y permite exigir cantidades pendientes inferiores a 2.000 euros. ¿Tienes un moroso en tu bloque? Esta es la guía práctica.
Quiénes pueden solicitar la reclamación de cuotas y por qué, según el artículo 21
La obligación de contribuir a los gastos comunes alcanza a todos los propietarios. De ahí que la comunidad, a través de sus órganos, pueda iniciar la reclamación cuando haya impagos. El artículo 21 ampara la acción incluso para deudas menores de 2.000 euros, al reforzarse el principio de que nadie puede eludir su participación en los gastos del edificio. Además, el propietario deudor pierde el derecho a voto en junta mientras no regularice.
Fechas de aprobación, entrada en vigor y última revisión publicadas en el BOE
La LPH fue aprobada en enero de 2025, entró en vigor el 3 de abril y su última revisión se dio a conocer en el Boletín Oficial del Estado el 24 de julio de 2025. Junto a la lucha contra la morosidad, la ley impulsa la digitalización de la gestión, regula los pisos turísticos con acuerdos cualificados, fomenta paneles solares y respalda ayudas a la rehabilitación. ¿Por qué importa? Porque fija el marco operativo actual para las comunidades. Estas son las fechas y novedades clave de la Ley de Propiedad Horizontal:
| Aspecto | Detalle |
|---|---|
| Aprobación | Enero de 2025 |
| Entrada en vigor | 3 de abril de 2025 |
| Última revisión BOE | 24 de julio de 2025 |
| Pisos turísticos | Requieren acuerdo de tres quintas partes de la comunidad |
| Barreras arquitectónicas | Eliminación obligatoria a petición de mayores de 70 o personas con discapacidad |
| Reclamación de deudas | Posible incluso por importes inferiores a 2.000 euros |
| Gestión y sostenibilidad | Digitalización, paneles solares y ayudas a rehabilitación en zonas comunes |
Por tanto, el calendario está claro y la operativa, también. Además, las novedades conviven con un régimen sancionador más definido ante obras no autorizadas y cuotas impagadas.
Procedimiento para reclamar impagos en comunidades: notificación, mediación y embargo posibles
La ley ordena actuar con constancia documental y escalado progresivo. Primero, la comunidad debe aprobar en junta las actuaciones frente al impago. Luego se reclama la deuda y se notifica de forma fehaciente (por vía notarial o burofax) para que quede registro. Si persiste el incumplimiento, se abre la vía judicial, y la norma contempla mediación y arbitraje. En último término, puede solicitarse el embargo de bienes, financieros o inmuebles, con intereses por mora. Así de claro. Estos son los pasos esenciales para reclamar el impago con base en la LPH:
- Aprobación en junta de propietarios de la reclamación y medidas.
- Reclamación previa dirigida al propietario deudor.
- Notificación fehaciente por vía notarial o mediante burofax.
- Demanda judicial si continúa el impago, con mediación o arbitraje.
- En caso de persistencia, solicitud de embargo e intereses de demora.
- Comunicación interna de la deuda sin vulnerar la normativa de protección de datos.
No obstante, la publicación de la identidad del deudor y el detalle de su deuda solo puede hacerse dentro de la comunidad y respetando la Ley de Protección de Datos. Por consiguiente, conviene actuar con cautela: firmeza, sí, exposición innecesaria, no.
Órganos y acuerdos de la comunidad de propietarios que intervienen y deciden
Las decisiones se adoptan en junta de propietarios, que es el órgano soberano. Allí se aprueban las reclamaciones, se habilita la comunicación formal y, si procede, se decide acudir a tribunales. El propietario moroso no puede votar hasta ponerse al día, lo que evita bloqueos interesados. Por otro lado, para la regulación de pisos turísticos se exige el acuerdo de las tres quintas partes, mientras que la eliminación de barreras arquitectónicas procede cuando lo soliciten mayores de 70 años o personas con discapacidad.
En resumen, la LPH vigente dota a las comunidades de una hoja de ruta frente a la morosidad, potencia la gestión digital y abre la puerta a mejoras de eficiencia y accesibilidad. ¿El mensaje? Paga a tiempo y evita perder voto, acumular intereses o arriesgar un embargo. Conoce más noticias sobre trámites y gestiones en nuestra plataforma web.