Permite ser titular de un bien sin poder disfrutarlo; figura habitual en herencias y vivienda. Explicamos su alcance práctico, sus derechos y obligaciones, y cuándo se recupera el uso del bien.
La nuda propiedad es la titularidad de un bien sin el derecho de uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. Gana peso en el ámbito de las herencias y, aunque suele vincularse a la vivienda, no es exclusiva de ella. En pocas palabras: propiedad sí, disfrute no. ¿Te suena el término, pero no tienes claro cómo funciona? Te lo contamos con detalle.
Qué significa la nuda propiedad y cómo se diferencia del usufructo
La nuda propiedad convierte a su titular en “dueño” jurídico del bien, mientras que el usufructo otorga a otra persona el uso y disfrute. Esa separación de facultades explica que puedan coexistir dos figuras: nudo propietario y usufructuario. Por lo tanto, quien usa no es necesariamente quien es titular.
Según señala Sierra Abogados, lo más frecuente es que esta división se aplique a viviendas, aunque también puede proyectarse sobre otros inmuebles, acciones o participaciones e incluso dinero, con mayor complejidad.
Cómo se adquiere la nuda propiedad en herencias, donaciones y ventas
Lo usual es adquirirla al heredar. Un ejemplo claro: fallece un progenitor, los hijos reciben la titularidad de la vivienda y el viudo o la viuda mantiene el usufructo hasta su fallecimiento. Así, la familia preserva el uso del hogar y, al mismo tiempo, fija quién es el propietario.
También puede llegar por donación o con vistas a una posterior venta. ¿Y si se necesita liquidez sin dejar la casa? En la hipoteca inversa se cede la propiedad al banco a cambio de cantidades de dinero periódicas, manteniendo el derecho a vivir en la vivienda.
Derechos del nudo propietario según el Código Civil y la hipotecaria
El nudo propietario conserva facultades relevantes. La normativa citada en el contenido base marca el alcance de cada una. Aquí tienes una tabla de derechos y la base legal en la que se fundamentan:
| Derecho del nudo propietario | Base legal | Qué implica en la práctica |
|---|---|---|
| Vender la nuda propiedad | Art. 489 CC | Puede enajenar el bien, respetando siempre los derechos del usufructuario. |
| Hacer obras y mejoras | Art. 503 CC | Se permiten mejoras que no reduzcan el valor del usufructo ni perjudiquen al usufructuario. |
| Recuperar el uso al terminar el usufructo | Art. 552 CC | Al extinguirse el usufructo, se entrega el bien al propietario y se cancelan garantías tras reintegros. |
| Hipotecar la mera propiedad | Art. 107.2 Ley Hipotecaria | Cabe hipotecar la titularidad; si luego se une el usufructo, también queda afecto salvo pacto. |
En definitiva, hay margen para gestionar la titularidad, pero siempre sin menoscabar el derecho de quien disfruta el bien.
Obligaciones asociadas a la nuda propiedad y respeto al usufructuario
No todo son derechos. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias (artículos 501 y 502 del Código Civil) y debe respetar el ámbito del usufructuario, evitando actos que le perjudiquen. Además, se hace cargo de los impuestos y gastos vinculados al bien, como el IBI en viviendas, de las cuotas de la hipoteca si existiera y de la comunidad de vecinos cuando proceda.
Pero atención con las deudas: si el bien se embarga o se vende para pagarlas, el nudo propietario debe responder frente al usufructuario por lo perdido, conforme al artículo 509. Por tanto, conviene planificar bien cada movimiento para no salir perjudicado.
Cuándo termina el usufructo y se recupera el uso del bien
La clave para que el propietario reúna nuevamente propiedad y disfrute está en la extinción del usufructo. ¿En qué casos ocurre?
- Por fallecimiento del usufructuario si es vitalicio.
- Por expirar el plazo fijado o cumplirse la condición resolutoria.
- Por reunirse usufructo y propiedad en la misma persona.
- Por renuncia del usufructuario.
- Por pérdida total de la cosa usufructuada.
- Por resolución del derecho del constituyente.
- Por prescripción.
Cuando se cumple cualquiera de estos supuestos, el bien debe entregarse al propietario y, verificada la entrega, se cancelan las garantías pertinentes. En consecuencia, el nudo propietario recupera el uso y disfrute. Síguenos para conocer otras noticias sobre trámites y gestiones.