La Ley fija un mínimo de cinco años (siete si es persona jurídica) con prórrogas automáticas; solo se permite recuperar la vivienda por necesidad justificada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, aunque la duración del contrato puede ser “libremente pactada por las partes”, existen prórrogas obligatorias que impiden al casero poner fin al alquiler antes del quinto año (o del séptimo si el arrendador es una persona jurídica). La única salida antes de ese plazo llega en un supuesto concreto y tasado.
Plazos y prórrogas automáticas del contrato de alquiler de vivienda según LAU
¿Firmaste por menos tiempo? Tranquilidad: el artículo 9 marca que, si el contrato se pacta por debajo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), se prorroga de forma automática por periodos anuales hasta completar ese mínimo. Por lo tanto, el inquilino mantiene su estabilidad y el propietario no puede rescindir unilateralmente antes de alcanzar el plazo legal. En la siguiente tabla vemos un ejemplo, con las fechas de referencia señaladas, para que puedas hacerte una idea de la normativa vigente recogida en la LAU:
| Referencia | Fecha |
|---|---|
| Firma del contrato | 23 de julio de 2024 |
| Finalización inicial prevista | 23 de julio de 2025 |
| Prórroga anual automática hasta (si casero particular) | 23 de julio de 2029 |
| Preaviso de no renovación del casero (4 meses antes) | 23 de marzo de 2029 |
| Sin preaviso, prórrogas adicionales hasta 3 años más | Hasta 23 de julio de 2032 |
A partir de la primera anualidad el contrato sigue renovándose cada año hasta llegar al quinto. Y si el casero pretende no continuar tras ese quinto año, debe avisar con cuatro meses de antelación; en caso contrario, continuará renovándose por periodos anuales hasta tres años adicionales.
Cómo notificar la no renovación del alquiler cumpliendo el artículo 10 LAU
Para que la vivienda no siga prorrogándose después del quinto año, el propietario tiene que comunicar su intención de no renovar con, al menos, cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento de la última prórroga. ¿Y si no lo hace? En consecuencia, el contrato seguirá vivo y se ampliará hasta un máximo de tres años más, con renovaciones anuales. Así de claro. Esto es lo que debes tener en cuenta:
- Duración mínima: cinco años (o siete si el casero es persona jurídica).
- Prórroga anual automática si se pactó por menos tiempo.
- Preaviso del casero: cuatro meses antes del vencimiento de la última prórroga.
- Si no hay preaviso, el contrato sigue hasta tres años más.
La única excepción para rescindir antes del quinto año y requisitos exigidos
La norma contempla una sola excepción: el arrendador podrá recuperar la vivienda para destinarla a su uso como residencia permanente, para familiares de primer grado, por consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Ahora bien, ojo con las condiciones.
Para que esta excepción sea válida debe haber transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato y es necesario que exista una cláusula en el contrato que contemple esta posibilidad. Además, el casero debe comunicar al inquilino que necesita la vivienda indicando el motivo con un preaviso mínimo de dos meses. Tras la notificación, el inquilino estará obligado a abandonar la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes acuerden otra cosa. ¿Encaja tu caso en esta situación? Si no, rige la regla general.
La LAU protege la estabilidad del inquilino con un sistema de prórrogas que solo cede ante una necesidad de vivienda debidamente prevista y comunicada. Por tanto, conocer los plazos evita malentendidos y ayuda a planificar con tiempo. Para estar informado de más asuntos relacionados con trámites y gestiones, visita nuestra web.