Los mayores de 65 años que donen su vivienda habitual a sus hijos pueden evitar tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha confirmado que la donación de la vivienda habitual por parte de personas mayores de 65 años puede quedar exenta en el IRPF. Para aplicar la exención, hay que cumplir ciertos requisitos de edad, uso del inmueble y plazo, una cuestión que puede afectar a muchas familias que estudian ceder su casa a sus hijos. Además, en el ámbito de las herencias y donaciones conviene conocer bien las implicaciones fiscales; por ejemplo, renunciar tarde a una herencia puede salir caro si Hacienda interpreta la operación como una donación.
La aclaración llega a través de la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, y despeja una duda frecuente: si un contribuyente de 65 años o más dona su vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada por esa transmisión puede no tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
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Qué requisitos deben cumplir los mayores de 65 años para donar su vivienda sin pagar IRPF
La DGT equipara este supuesto al de la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Es decir, reconoce el mismo beneficio fiscal también cuando la transmisión se produce mediante donación.
¿Dónde está el punto decisivo? En que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual. Para ello, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante al menos tres años continuados. Además, si el propietario ya no vive allí, todavía podrá aplicarse la exención siempre que la donación se formalice dentro de los dos años siguientes al abandono de la casa. Para verlo de forma rápida, estos son los principales aspectos a considerar:
| Aspecto | Requisito |
|---|---|
| Edad del donante | Tener 65 años o más |
| Tipo de inmueble | Que sea la vivienda habitual |
| Residencia mínima | Al menos 3 años continuados |
| Si ya no vive en ella | Donar dentro de los 2 años siguientes |
| Efecto fiscal | Exención de la ganancia patrimonial en IRPF |
Por lo tanto, no basta con donar una vivienda cualquiera. Y cuidado, porque el beneficio fiscal se reserva a los inmuebles que encajen en esa definición legal de residencia habitual.
Cómo interpreta la DGT esta exención fiscal y a quién puede beneficiar
La consulta parte del caso de un matrimonio que quería donar a sus hijos el pleno dominio de su vivienda habitual y saber si esa operación quedaba exenta en el IRPF. La respuesta de Tributos es favorable, siempre que ambos cumplan las condiciones exigidas.
La DGT recuerda, además, que donar una vivienda altera el patrimonio del donante y, en condiciones normales, genera una ganancia o una pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. En las donaciones, esos valores se determinan conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el valor de mercado.
Entonces, ¿Quién puede beneficiarse de esta ventaja? Sobre todo, personas mayores de 65 años que estén planificando el relevo patrimonial dentro de la familia y quieran hacerlo con seguridad jurídica. Antes de dar el paso, conviene revisar tres cuestiones:
- si la vivienda ha sido realmente la residencia habitual
- la fecha exacta en la que se dejó de vivir en ella, si ese fuera el caso
- el valor fiscal que se declarará en la operación
Después, la conclusión es clara: si la casa conserva la consideración de vivienda habitual y el donante ya ha cumplido 65 años, la ganancia patrimonial derivada de la donación puede quedar exenta de tributar en el IRPF. No es un matiz menor, sino una ventaja fiscal de gran impacto para muchas familias. Consulta más información relacionada en la sección de trámites.
