Cuando se cierra la venta de una vivienda, el fisco no suele faltar a la cita. Sin embargo, existe un camino —perfectamente legal— para que la ganancia patrimonial quede fuera de la declaración de la Renta. ¿El truco? Cumplir a rajatabla los requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual. Ojo, porque no se aplica de oficio y los plazos corren rápido.
Los requisitos esenciales para beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF y el 41 de su Reglamento son claros:
- La casa que se vende debe ser tu vivienda habitual.
- El dinero obtenido ha de destinarse íntegramente a comprar otra vivienda habitual o a rehabilitar la que ocuparás.
- Debes comunicar la voluntad de acogerte a la exención en la propia declaración de la Renta.
Si solo reinviertes parte de la ganancia, ¡solo esa fracción quedará exenta! Además, hay que observar estos plazos que establece Hacienda para comprar o rehabilitar el nuevo piso o casa en el que vas a fijar tu residencia:
| Destino del dinero | Límite para invertir | Límite para terminar obras |
|---|---|---|
| Compra de nueva vivienda | 2 años antes o después de la venta | — |
| Rehabilitación vivienda habitual | 2 años después de la venta | 4 años desde el inicio de las obras |
Como ves, el reloj empieza a contar en el momento de la firma. ¿Pensando en comprar primero y vender después? También es válido, siempre que la adquisición se haga dentro de los dos años previos.
Otros supuestos que permiten la exención total sin reinvertir ni un euro en otra vivienda
La normativa contempla escenarios donde la ganancia patrimonial se borra del mapa automáticamente. Toma nota porque quizá estés en uno de ellos:
- Vendedores de 65 años o más.
- Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
En estos casos no hace falta reinvertir, ni tampoco solicitar la exención: Hacienda la aplica de forma directa. Además, puedes seguir estos consejos prácticos para que no se te escape el beneficio fiscal en la próxima Renta:
- Decláralo expresamente. Marca la casilla correspondiente y adjunta la información de la nueva vivienda o de la obra.
- Guarda cada justificante: escrituras, facturas de reforma, transferencias bancarias… ¡Todo cuenta!
- Revisa los plazos con un recordatorio en tu calendario. Dos años pasan volando.
- Solicita ayuda profesional si tu operación incluye varias fases de obra; la documentación técnica será clave.
Por otro lado, recuerda que la plusvalía municipal es un impuesto distinto: esta exención del IRPF no la elimina, aunque puede reducirla si acreditas inversión en mejora.
¿Qué pasa si vendo con ganancia, pero aún no he decidido dónde vivir?
Tienes margen para pensarlo. Si prevés reinvertir, declara la intención y aplica la exención provisionalmente. Si al final no cumples los requisitos, deberás presentar una declaración complementaria con intereses de demora. “Más vale prevenir que pagar recargos”, como diría cualquier asesor fiscal veterano. Vender tu vivienda con beneficio no tiene por qué traducirse en un sablazo fiscal. Planificar la reinversión, cumplir los plazos y comunicarlo bien a Hacienda puede ahorrarte miles de euros. Así que, si estás a punto de firmar, revisa estos requisitos, habla con tu gestor y conserva cada factura: tu próxima declaración te lo agradecerá.
