La Ley Orgánica 1/2025 fija un límite de cinco años para anular ciertos contratos de multipropiedad: te contamos quién puede reclamar, qué recuperar y por qué no conviene esperar.
La multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turnos, permitió a miles de usuarios disfrutar de apartamentos turísticos por semanas. Tras años de conflictos y sentencias, se reconoció la nulidad de contratos con defectos y el derecho a recuperar el dinero invertido, descontando el uso disfrutado. La novedad: ahora existe un plazo tope en supuestos concretos, que termina el 3 de abril de 2030.
Quiénes pueden reclamar la nulidad de contratos de multipropiedad y por qué ahora
¿Tu contrato carece de duración clara, no identifica el apartamento o las semanas exactas, o no explica el sistema de reserva y los mecanismos de desistimiento, cesión o venta? Estos defectos fueron habituales, en un contexto en el que se emplearon técnicas de comercialización agresivas. Tras las reformas de 1998 y 2012, se declararon nulos los contratos que incumplían requisitos esenciales, y el Tribunal Supremo ha venido reconociendo la devolución del precio, con deducción del aprovechamiento ya disfrutado. Por eso, muchos afectados están valorando actuar.
Además, aunque esta modalidad perdió tirón, todavía existen complejos activos: en España se contabilizan unos 260 resorts, y a nivel mundial más de 5.300 en 2025. De ahí que el alcance de las reclamaciones siga siendo relevante.
Plazo para interponer acciones de nulidad antes de 2030
La Ley Orgánica 1/2025 modifica la Ley 4/2012 y establece un plazo máximo de cinco años para interponer acciones de nulidad en determinados casos. Importante: esta limitación temporal solo afecta a supuestos muy concretos. ¿Encaja tu contrato? A continuación, resumimos los escenarios afectados y sus efectos. Revisa con calma la tabla y comprueba en cuál te encuentras.
| Supuesto afectado | Base para reclamar | Plazo de acción | Efecto si pasa el plazo |
|---|---|---|---|
| Contrato de aprovechamiento por turno firmado después del 5 de enero de 1999 que transmite derechos bajo un régimen preexistente a 1998 y la reclamación se basa en infracción de la Ley 42/1998; o contrato sujeto a la Ley 42/1998 con derecho “flotante” o indeterminado | Nulidad por infracción de normas imperativas o por indeterminación del derecho | Hasta el 3 de abril de 2030 (plazo máximo de cinco años) | Convalidación del contrato una vez vencido el plazo |
| Pretensión de nulidad solo porque la duración supera 50 años en un régimen preexistente y dicha duración consta en el Registro | La reforma admite duraciones superiores o indefinidas para esos regímenes | — | Se reducen las posibilidades de reclamar |
Por tanto, si tu caso encaja en el primero, actúa antes del 3 de abril de 2030; si estás en el segundo, la reforma cierra la puerta en gran medida.
Procedimiento orientativo para comprobar el contrato y preparar la reclamación judicial
Antes de moverte, conviene revisar si tu documento reúne la información básica. No lo dejes para mañana: el tiempo corre en tu contra.
- Duración del derecho (fijada con claridad).
- Identificación precisa del apartamento y de las semanas adquiridas.
- Sistema de reserva y reglas de uso.
- Mecanismos de desistimiento, cesión o venta.
- Indicios de comercialización agresiva que afectaran a tu decisión de compra.
Con esa revisión previa, podrás valorar la acción de nulidad y estimar lo recuperable: el precio de compra, con descuento del uso ya disfrutado, conforme a la línea seguida por la jurisprudencia. En consecuencia, la hoja de ruta pasa por verificar si tu contrato entra en los supuestos con plazo y, si es así, interponer la acción antes del 3 de abril de 2030.
Qué organismos intervienen y cómo influyen en las reclamaciones de multipropiedad
En este marco intervienen tres actores públicos clave. En primer lugar, el legislador, con la Ley 42/1998 (origen del régimen), la Ley 4/2012 y su reciente modificación por la Ley Orgánica 1/2025, que introduce el plazo de cinco años para determinados contratos. Además, en segundo lugar, los tribunales, cuya doctrina ha reconocido el derecho a recuperar el dinero invertido con el ajuste por uso.
Y, finalmente, el Registro, relevante en los regímenes preexistentes donde la duración consta inscrita, aspecto que ahora limita las posibilidades de impugnar por ese único motivo. Conoce más noticias sobre trámites y gestiones en nuestro periódico digital.