El TEAC confirma el criterio avalado por el Tribunal Supremo: el casero tributa por las rentas exigibles aunque no las haya cobrado.
La Agencia Tributaria mantiene que las rentas del alquiler deben incluirse en la declaración de la Renta en el año en que resulten exigibles por contrato, no cuando se perciben. Así lo ha reiterado el Tribunal Económico‑Administrativo Central (TEAC) en una resolución de 24 de junio de 2025, relativa a una contribuyente residente en Suiza que no había cobrado las mensualidades y solicitó la devolución de cuotas. La devolución fue denegada: el impago no exime de tributar si la renta era exigible legalmente.
¿Y si el inquilino no paga? La posición administrativa es clara: si la renta era exigible según el contrato, debe declararse como rendimiento del capital inmobiliario en el ejercicio correspondiente. No se difiere a cuando entre el dinero. Ojo, porque esto afecta tanto a situaciones ordinarias como a las que derivan de acciones judiciales.
Quiénes deben declarar estas rentas exigibles y por qué se aplica el criterio de Hacienda
Este criterio abarca a arrendadores residentes y a no residentes con inmuebles alquilados en España. En ambos casos, las cantidades exigibles se declaran en el ejercicio en que nace la obligación de pago. ¿La razón? La regla de imputación temporal fijada por la ley del IRPF y aplicada por el TEAC. Para situarse, este es el resumen de obligaciones clave:
| Sujetos | Qué se declara | Cuándo se imputa | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Caseros residentes en España | Rentas de alquiler exigibles no cobradas | En el ejercicio en que eran exigibles | Art. 14.1.a) de la Ley del IRPF |
| Caseros no residentes con vivienda en España | Rentas de alquiler exigibles no cobradas | En el ejercicio en que eran exigibles | Art. 3 de la ley del IRNR, en concordancia con el IRPF |
| Supuesto de demanda de desahucio por impago | Cantidades cuyo derecho de cobro deriva del arrendamiento | Se imputan cuando fueron exigibles | Mantienen la naturaleza de rendimiento del capital inmobiliario |
En consecuencia, el hecho de no haber percibido la renta no altera ni el momento de imputación ni la calificación del ingreso.
Qué dicen el TEAC y el Tribunal Supremo sobre la imputación temporal en el IRPF
La resolución del TEAC, de 24 de junio de 2025, cita expresamente el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF: los rendimientos del capital inmobiliario se declaran cuando son exigibles. Además, recuerda la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su sentencia 1467/2021: las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras interponer una demanda de desahucio por impago conservan su naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario y se imputan al ejercicio de exigibilidad. Así de claro.
Procedimientopara declarar, ajustar y reclamar según el IRPF e IRNR
¿Cómo actuar en la práctica si te ves en esta situación? Estos son los pasos básicos que conviene tener presentes:
- Revisa el contrato y determina qué mensualidades eran exigibles en cada ejercicio fiscal, aunque no se hubieran cobrado.
- Incluye esos importes como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración del año correspondiente.
- Si has iniciado desahucio por impago, ten presente que la naturaleza del rendimiento no cambia por la vía judicial.
- Conserva contrato, requerimientos y, en su caso, la demanda, como soporte de la exigibilidad de las rentas.
- Si valoras pedir devolución o ajuste, recuerda que el TEAC ha confirmado la obligación de tributar por las rentas exigibles.
En definitiva, la clave está en la exigibilidad contractual: ahí se fija el “cuándo” de la Renta, no en el ingreso efectivo.
Cómo afecta a no residentes y relación con el Convenio de doble imposición con Suiza
¿Vives fuera y alquilas en España? El TEAC aclara que el impuesto sobre la renta de no Residentes (IRNR) se interpreta, por su artículo 3, en concordancia con el régimen del IRPF. Por tanto, el criterio de imputación temporal es idéntico para no residentes. Además, conforme al Convenio para evitar la doble imposición entre España y Suiza, España puede gravar las rentas del alquiler de inmuebles situados en su territorio, aunque el propietario resida fuera. Por lo tanto, la obligación de declarar se mantiene.
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