Donar una vivienda en España implica dos impuestos: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) para quien recibe el inmueble y la ganancia patrimonial en el IRPF de quien lo transmite.
La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V1261-25 de 9 de julio de 2025, concluye que si una pareja mayor de 65 años dona el pleno dominio de su vivienda habitual a sus descendientes, esa ganancia patrimonial está exenta en el IRPF del donante. ¿Tienes más de 65 y lo estás valorando?
Conviene tener en cuenta que, además de esta exención estatal, algunas comunidades autónomas aplican importantes bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, como ocurre en Andalucía, donde las herencias y donaciones familiares cuentan con rebajas de hasta el 99%, tal y como recoge este análisis. Toma nota de lo que dice la ley sobre la exención al tributar al donar la vivienda habitual.
Te puede interesar
Qué dice la Ley del IRPF sobre exención al donar vivienda habitual
El artículo 33 de la Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales en la donación de la vivienda habitual cuando el transmitente es mayor de 65 años o se encuentra en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Así, aunque el inmueble se haya revalorizado desde la compra, el donante no paga IRPF por esa diferencia si cumple las condiciones. Eso sí, la donación sigue generando ISD para quien recibe.
Requisitos que Hacienda exige para no pagar IRPF al donar la vivienda
Hacienda matiza que la vivienda donada debe ser la habitual en ese momento o, si ya no lo es, haber tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. ¿La vivienda dejó de ser habitual hace más de dos años? Entonces conviene revisar el caso.
Además, si el pleno dominio está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, no se aplica la exención a ninguno, aunque sea la vivienda habitual. Lista rápida antes de firmar:
- Donante con 65 años o más (o dependencia severa o gran dependencia).
- Inmueble que sea vivienda habitual.
- Habitualidad en la fecha de donación o dentro de los dos años anteriores.
- Titularidad sin desmembración entre nuda propiedad y usufructo.
Con eso, la exención encaja.
El ISD que deben pagar los hijos varía mucho según la comunidad autónoma
La exención afecta solo al IRPF del donante. Los hijos, como destinatarios, deben liquidar el ISD, y el resultado cambia según la comunidad autónoma. Estas son las bonificaciones mencionadas para donaciones entre padres e hijos:
| Comunidad autónoma | Bonificación indicada en el ISD | Nota |
|---|---|---|
| Andalucía | 99%–100% | Bonificación muy alta |
| Comunidad de Madrid | 99%–100% | Bonificación muy alta |
| Cantabria | 99%–100% | Bonificación muy alta |
| La Rioja | 99%–100% | Bonificación muy alta |
| Extremadura | Más del 95% | Puede ser del 50% si se superan ciertos límites |
| Castilla-La Mancha | Más del 95% | Bonificación elevada con condiciones |
Si quieres ir sobre seguro, estos tres pasos suelen evitar errores de cálculo:
- Confirmar la condición de vivienda habitual y las fechas (incluida la ventana de dos años).
- Revisar si existe usufructo o nuda propiedad, porque la desmembración complica la exención.
- Pedir una estimación del ISD en la comunidad autónoma correspondiente antes de formalizar la donación.
Por tanto, antes de donar conviene mirar las dos caras: si se cumple la exención en IRPF del mayor de 65 y cuánto ISD afrontarán los hijos en su territorio. Para más noticias sobre trámites y gestiones fiscales y administrativas, visita nuestro periódico digital.