El artículo 10 aclara qué reformas son obligatorias y no precisan acuerdo de la Junta. Mantenimiento, accesibilidad y actuaciones vinculadas a rehabilitación entran en esta lista prioritaria.
Las reformas en casa son habituales. Unas son estéticas, pero otras no pueden esperar porque afectan a la seguridad del edificio. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal delimita qué obras son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la comunidad, ya vengan impuestas por la Administración o solicitadas por los propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal, artículo 10, fija obras obligatorias sin acuerdo
¿Hace falta votar en la Junta? En estos supuestos, no. La norma incluye «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes», incorporando lo necesario para «seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal», además de ornato y demás exigencias derivadas del deber legal de conservación.
También son obligatorias «las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal» y, en su caso, las requeridas por propietarios cuando en su vivienda o local residan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años, como la instalación de rampas o ascensores. En plata: si encaja en el artículo 10, no hay veto vecinal.
Obras para mantenimiento, seguridad, habitabilidad y accesibilidad que no esperan Juntas
Estas actuaciones no solo están permitidas; son prioritarias. Pueden ser exigidas por la Administración o pedidas por los propios propietarios cuando cumplan los supuestos de la ley. ¿Quién puede pedirlas? Quien acredite que responden a conservación, seguridad o accesibilidad en los términos del artículo 10 de la LPH. Estos son los aspectos a tener en cuenta:
- No requieren acuerdo previo de la Junta.
- Pueden imponerse por la Administración o pedirse a instancia de propietarios.
- En accesibilidad son obligatorias «siempre que… no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes» tras ayudas; si hay exceso y lo asumen quienes las solicitan, «no eliminará el carácter obligatorio».
- Se permite la «ocupación de elementos comunes… durante el tiempo que duren las obras» indicadas.
- El pago corresponde a «los propietarios de la correspondiente comunidad» y la Junta reparte la derrama.
Por lo tanto, si necesitas una rampa o un ascensor para asegurar un uso adecuado de los elementos comunes, la ley te respalda. ¿Y si es para un familiar mayor? El precepto lo contempla expresamente.
Intervenciones estructurales y divisiones de pisos vinculadas a rehabilitación urbana
El artículo 10 también incluye actuaciones mayores. Por un lado, «la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes», cuando sean preceptivas por la inclusión del inmueble en ámbitos de rehabilitación o regeneración y renovación urbana. Por otro, «los actos de división material de pisos o locales…», así como agregaciones o segregaciones, cuando se posibiliten por esos mismos programas de intervención urbana. Aquí tienes un vistazo rápido a la normativa:
| Supuesto | Condición esencial |
|---|---|
| Mantenimiento y conservación del inmueble y servicios comunes | Obligatoriedad de «los trabajos y las obras que resulten necesarias» para conservar y garantizar seguridad, habitabilidad y accesibilidad |
| Accesibilidad universal y ajustes razonables | Obras para «garantizar los ajustes razonables» e instalar rampas, ascensores u otros dispositivos |
| Ocupación temporal de elementos comunes durante obras | No requiere acuerdo: se permite «la ocupación de elementos comunes… durante el tiempo que duren las obras» |
| Nuevas plantas o alteración de estructura por rehabilitación | Procede cuando sea preceptivo por inclusión del edificio en ámbitos de rehabilitación o regeneración |
| División, agregación o segregación de pisos y anejos | Obligatorio cuando sea posible por inclusión en actuaciones de rehabilitación o regeneración urbanas |
En consecuencia, si la ciudad declara tu edificio en un ámbito de rehabilitación, ciertas obras estructurales pasan a ser obligatorias sin esperar a la próxima Junta.
Quién paga estas obras obligatorias en la comunidad de propietarios
La ley es clara sobre el bolsillo: «los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades» asumen el coste. La Junta no decide si se hace o no; se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono». Por otro lado, para accesibilidad se fija el umbral de coste: son obligatorias «siempre que el importe repercutido anualmente… no exceda de doce mensualidades ordinarias» tras ayudas públicas. Y si supera ese límite, siguen siendo obligatorias si «el resto de su coste… sea asumido por quienes las hayan requerido».
Para finalizar, recuerda que puedes conocer otras interesantes noticias de actualidad en nuestra plataforma web de la comunidad autónoma de Andalucía.