El nuevo propietario responde del Impuesto de Bienes Inmuebles de los dos últimos ejercicios, en una consulta de 21 de mayo, amparada por la Ley General Tributaria.
La Dirección General de Tributos (órgano del Ministerio de Hacienda) fija que, si compras una vivienda y el anterior dueño no pagó el IBI, el Ayuntamiento puede exigirte a ti las deudas del año de la compra y del inmediato anterior. La consulta, vinculante para los inspectores, se apoya en el artículo 78 de la Ley General Tributaria.
Quiénes deben pagar el IBI pendiente tras comprar una vivienda usada
¿Te pueden reclamar el impuesto de este año? Sí, aunque con matices. El IBI se aplica a quien fuera propietario a 1 de enero, por lo que el obligado principal es, de inicio, el vendedor. Sin embargo, si éste no paga ni siquiera tras el requerimiento, la Administración local, que recauda el tributo, puede dirigirse directamente al comprador para cobrar el ejercicio en curso y el anterior, sin necesidad de declarar insolvente al vendedor ni tramitar una derivación de responsabilidad.
Esta aclaración responde a la duda de un contribuyente que adquirió su casa en marzo de 2025 y preguntó si podían reclamarle el impuesto de ese año. La respuesta de Tributos despeja el terreno: la vivienda “arrastra” esas deudas recientes y el nuevo titular puede ser requerido.
Cómo y cuándo puede el ayuntamiento reclamar el IBI a los compradores
La base legal es la garantía tácita del artículo 78 de la Ley General Tributaria, que permite a la Administración reclamar el pago sobre el propio inmueble para saldar el impago. En casos extremos, incluso se puede exigir la puesta del bien a disposición de Hacienda para cubrir la deuda. Por tanto, si el vendedor no cumple y ha sido requerido, el Ayuntamiento puede ir contra el nuevo propietario por los dos últimos ejercicios. Para verlo de un vistazo, así quedan las posibilidades de cobro:
| Año de la deuda IBI | A quién puede exigir el Ayuntamiento | Condiciones para reclamar |
|---|---|---|
| Año de la compra | Comprador (nuevo titular) | Vendedor no pagó en plazo ni tras requerimiento; no hace falta declararlo fallido ni tramitar derivación |
| Año anterior a la compra | Comprador (nuevo titular) | Igual que el año de la compra: reclamación directa sin declaración de fallido |
| De 2 a 4 años anteriores | Comprador (solo como responsable subsidiario) | Antes, apremio contra el vendedor, declaración de fallido y posterior declaración de responsabilidad subsidiaria |
Esto quiere decir que, para los dos últimos años, la vía es más rápida para la Administración; a partir del tercero hacia atrás (hasta cuatro), el procedimiento protege más al comprador.
Qué ocurre con las deudas del IBI de los últimos cuatro años
¿Y si el impago es más antiguo? En ese caso opera el llamado derecho de afección: Hacienda puede llegar al comprador, pero solo después de agotar el procedimiento de apremio contra el deudor principal y declararlo fallido. A partir de ahí, se declara la responsabilidad subsidiaria del adquirente y se le puede exigir el pago.
De ahí que la consulta subraye dos planos distintos: obligación principal (corresponde a quien era dueño el 1 de enero) y posibilidades de cobro real (la Administración puede dirigirse al nuevo titular en los supuestos indicados). En consecuencia, conviene anticiparse para que no te pille el toro.
Pasos prácticos para comprar con tranquilidad y evitar sorpresas con el IBI
Antes y durante la firma, hay medidas sencillas que marcan la diferencia. Los notarios deben solicitar información y advertir sobre posibles deudas del IBI del inmueble, además de recordar los plazos para declarar el impuesto. Tómate cinco minutos para revisar esto con calma: ahorrarás disgustos.
- Confirma con el notario si existen deudas del IBI y atiende sus advertencias antes de firmar.
- Ten presente que el Ayuntamiento puede exigirte el IBI del año de compra y el anterior si el vendedor no lo abonó pese al requerimiento.
- Para deudas de entre dos y cuatro años, recuerda que solo respondes de forma subsidiaria tras apremio y declaración de fallido del vendedor.
- Asume que la obligación inicial recae en quien era propietario a 1 de enero, aunque la Administración pueda dirigirse a ti en los casos previstos.
En definitiva, la regla es clara: los dos últimos ejercicios pueden ser exigidos directamente al comprador; de ahí, hacia atrás, hasta cuatro, se requiere un trámite más garantista. Con esta hoja de ruta y la intervención del notario, comprarás con más seguridad y sin sobresaltos. Conoce más noticias de actualidad en nuestra plataforma web de noticias de Andalucía.