La compra de una vivienda protegida en Andalucía no garantiza por sí sola el IVA superreducido. La clave está en el régimen concreto de la vivienda y en si puede equipararse a una VPO de régimen especial o de promoción pública.
En Andalucía, las viviendas protegidas se encuadran en distintos regímenes dentro del Plan Vive 2020-2030: especial, general y precio limitado. Y aquí está el matiz importante: que una vivienda tenga precio limitado no significa automáticamente que pueda tributar al 4% de IVA.
La Agencia Tributaria recuerda que la compra de vivienda nueva tributa, con carácter general, al 10% de IVA, y solo baja al 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Además, la Ley del IVA recoge ese tipo superreducido para las viviendas calificadas administrativamente como VPO de régimen especial o promoción pública entregadas por sus promotores.
Por qué el régimen de precio limitado andaluz no asegura el IVA del 4%
La Junta de Andalucía distingue actualmente tres categorías de vivienda protegida: régimen especial, régimen general y precio limitado. En su propia información oficial, el régimen especial se dirige a familias con ingresos de hasta 3 veces el IPREM, el régimen general hasta 5,5 veces y el precio limitado hasta 7 veces el IPREM.
¿Qué implica esto? Que la vivienda de precio limitado andaluza está pensada para un perfil de ingresos más amplio que el régimen especial. Por eso, si no cumple parámetros equivalentes a una VPO de régimen especial o de promoción pública, lo normal es que no pueda acogerse al IVA del 4%.
En la práctica, el comprador debe mirar la calificación exacta, no solo el reclamo de “vivienda protegida”. Ojo con esto, porque la diferencia fiscal puede ser elevada.
Qué debe comprobar un comprador de vivienda protegida en Andalucía
Antes de firmar, conviene revisar la escritura, la calificación administrativa y el régimen de protección. La Junta indica que el régimen influye en la duración de la protección, en el precio máximo y en los requisitos de las personas destinatarias.
| Régimen en Andalucía | Límite orientativo de ingresos | Duración de protección | IVA del 4% |
|---|---|---|---|
| Especial | 3 veces IPREM | 15 años | Puede encajar |
| General | 5,5 veces IPREM | 10 años | No automático |
| Precio limitado | 7 veces IPREM | 7 años | No automático |
La Junta también fija reglas para calcular precios máximos. El módulo básico vigente para determinar el precio de referencia es de 920,29 euros por metro cuadrado útil, y el coeficiente de categoría es 1,5 para régimen especial, 1,7 para régimen general y 2 para precio limitado.
La lista básica para evitar sorpresas fiscales antes de comprar
Antes de cerrar la operación, el comprador andaluz debería comprobar estos puntos:
- Si la vivienda es nueva y la vende el promotor.
- Si la calificación es de régimen especial, general o precio limitado.
- Si existe promoción pública o equiparación legal suficiente.
- El precio máximo aplicable según la Junta.
- El límite de ingresos exigido al comprador.
- El IVA que aparecerá finalmente en la escritura.
En segundas o posteriores transmisiones, la Junta recuerda además que el comprador debe destinar la vivienda a residencia habitual y permanente, no tener otra vivienda en propiedad y respetar los límites de ingresos del plan autonómico.
Por lo tanto, en Andalucía, una vivienda protegida de precio limitado puede tener precio tasado y requisitos públicos, pero eso no basta para pagar solo el 4% de IVA. Si no encaja en régimen especial o promoción pública, Hacienda puede exigir el 10%. Así que, antes de firmar, toca revisar papeles con lupa.
