Vivienda y Hacienda exploran un giro fiscal para frenar las subidas en las renovaciones de contrato, combinando incentivos y desincentivos.
El Ejecutivo analiza usar el IRPF para contener el precio del alquiler, una medida que ya ha puesto el foco en los incentivos fiscales para quienes opten por ajustar las rentas a la baja. Sin embargo, por otro lado, está esta otra propuesta, que está aún en fase inicial, y que recortaría ventajas fiscales a quienes, por el contrario, incrementen la renta al terminar un contrato, sin afectar a la actualización anual permitida.
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Vivienda y Hacienda valoran un ajuste fiscal para desincentivar subidas en renovaciones
El debate se centra en la reducción general del 50 % del rendimiento neto del alquiler en el IRPF, aplicable a arrendadores persona física. En la práctica, se tributa por la mitad del resultado de restar gastos deducibles (comunidad, IBI, etc.) a los ingresos.
La novedad sería modular esa reducción cuando el propietario sube el precio al firmar un nuevo contrato. ¿Estás a punto de renovar tu alquiler? Ahí es donde el Gobierno ve margen para frenar encarecimientos sin tocar la subida anual ligada al IPC. El cambio se tramitaría mediante real decreto ley: aprobación en Consejo de Ministros y, después, convalidación en el Congreso.
Cómo funciona la reducción del 50 % y qué cambiaría si sube el precio
Desde 2024, la reducción general pasó del 60 % al 50 %, aunque existen porcentajes superiores, del 60 %, 70 % e incluso 90 %, si se cumplen requisitos como rehabilitar la vivienda o bajar el precio en zonas tensionadas.
La fórmula que se estudia añade una escala inversa: si se congela o se reduce el alquiler, se mantienen o mejoran beneficios; si se encarece, se recortan. ¿Hasta dónde llegaría ese recorte? Eso aún está por concretar. En todo caso, la reducción no bajaría al 0 % para preservar un tratamiento distinto del alquiler de vivienda habitual (contratos de al menos cinco años) frente al de temporada o vacacional, sin beneficio tributario. Claves conocidas hasta ahora:
- Penalización solo si sube el precio al finalizar el contrato y firmar uno nuevo.
- Ajuste progresivo: a mayor encarecimiento, menor ventaja fiscal.
- Hacienda puede contrastar la evolución en las declaraciones del IRPF.
Así se resume el esquema:
| Escenario al renovar | Consecuencia fiscal aproximada |
|---|---|
| Congelar o bajar el precio | Mantener o mejorar ventajas |
| Subir el precio | Recortar parte de la reducción |
El diseño final dependerá de cómo se mida la subida y del respaldo parlamentario.
El mercado del alquiler presiona con precios récord y fuertes subidas recientes
El contexto empuja: muchos contratos firmados en 2021 llegan ahora a renovación con un mercado mucho más caro. Los datos de portales apuntan a un incremento de alrededor del 41,5 % en cinco años. Según Idealista, el metro cuadrado pasó de 10,6 euros en enero de 2021 a 15 euros en enero de 2026. En provincias como Madrid, Barcelona o Baleares, las subidas superan el 50 %. Y un piso de 70 metros cuadrados en la capital habría pasado de 1.015 a 1.617 euros mensuales en ese periodo.
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