Qué impuestos se pagan por alquilar una vivienda turística y cómo declarar los ingresos correctamente para no tener problemas con Hacienda.
La tributación de una vivienda de uso turístico (VUT) cambia según los servicios que ofrezcas: capital inmobiliario o actividad económica. También hay que tener en cuenta gastos deducibles, renta imputada y los casos en los que entran IVA e IAE.
Con el auge del alquiler turístico, muchos propietarios alquilan por plataformas como Airbnb o Booking. La cuestión es encajar bien esos ingresos para que luego no te lleves un susto. ¿Tu alquiler es turístico sin más o se parece a un hotel? Ojo, porque esa diferencia cambia cómo tributas.
Cómo tributa en el IRPF el alquiler turístico según los servicios que ofreces
Se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, pensado para estancias temporales. Se entiende alquiler turístico cuando se cede temporalmente toda la vivienda amueblada y lista para usar, y se comercializa o promociona en canales de oferta turística con finalidad lucrativa. En el IRPF, el tratamiento depende de si hay servicios propios de la industria hotelera en tu vivienda de uso turístico (VUT):
| VUT: | En IRPF se declara como: | IVA |
|---|---|---|
| Sin servicios tipo hotel | Capital inmobiliario | No |
| Con servicios tipo hotel | Actividad económica | Sí (10% hostelería) |
Además, si para desarrollar la actividad el arrendador dispone de al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos del alquiler turístico serían de actividades económicas. En ambos casos, estos rendimientos van a la base imponible general y a la escala general. Se consideran servicios tipo hotel, entre otros:
- Recepción y atención permanente y continuada.
- Limpieza periódica del alojamiento.
- Cambio periódico de ropa de cama y baño.
- Servicios extra al cliente (lavandería, reservas, custodia de maletas, etc.).
Si, en cambio, solo haces limpieza y cambio de ropa a la entrada y salida, limpias zonas comunes o atiendes reparaciones puntuales, no se consideran servicios hoteleros.
Cómo calcular el rendimiento neto y qué gastos puedes deducir en una VUT
Cuando se trata como capital inmobiliario, el rendimiento neto se obtiene restando a la cantidad bruta recibida los gastos necesarios para obtener ese ingreso. Los gastos deducibles no pueden superar la renta y, si hay exceso, se podrá deducir durante los cuatro años fiscales consecutivos.
Si no alquilas todo el año, solo podrás deducir los gastos de los días o meses efectivamente alquilados. Entre los gastos habituales: IBI y basuras; suministros e Internet; comunidad y seguros; amortizaciones (3% del inmueble y 10% de muebles); limpieza y lavandería; y publicidad y comisiones de portales.
¿La vivienda está vacía parte del año? Entonces hay que declarar una renta imputada por esos meses: 1,1% o 2% sobre el valor catastral, dividir entre 12 y multiplicar por el tiempo vacío.
La reducción del rendimiento neto prevista para vivienda habitual (60% en contratos hasta el 26 de mayo de 2023 y 50% a partir de 2024, salvo supuestos con mayor reducción) no se aplica al alquiler turístico para residencia no habitual.
IVA e IAE en el alquiler vacacional y qué trámites pueden tocarte
Si prestas servicios propios de la industria hotelera, el alquiler se considera actividad económica y se aplica IVA (10% para hostelería). Si no los prestas, se tributa solo en IRPF como capital inmobiliario, sin IVA.
El IAE grava actividades empresariales, profesionales o artísticas y están exentas las que tengan una cifra de negocios inferior a 1 millón de euros. Aun así, puede ser necesario darse de alta en el censo del IAE con los modelos 036 o 037 e inscribirse en el epígrafe 685 (Alojamientos turísticos extrahoteleros), para quienes prestan servicios complementarios de hospedaje.
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