La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad de propietarios acudir a los tribunales cuando un vecino realiza obras en su vivienda que incumplen las normas, ponen en riesgo el edificio o perjudican al resto de propietarios.
Comienzan los golpes en el edificio. Son las siete de la mañana. Un vecino ha decidido cambiar la bañera por un plato de ducha. La escena es cotidiana, pero la duda aparece enseguida: ¿puede hacer esas obras sin más? ¿Y qué pueden hacer los demás vecinos si consideran que se ha pasado de la raya? La respuesta está en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente en su artículo 7, que fija cuándo el propietario puede reformar su vivienda y en qué casos la comunidad puede reaccionar incluso con acciones judiciales.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre hacer obras en casa
El punto de partida es claro. El artículo 7 recoge que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios”. Es decir, puede cambiar la bañera, la cocina o el suelo de su vivienda para adaptarla a sus necesidades.
Ahora bien, esta posibilidad no es ilimitada. La misma norma añade que solo podrá hacerlo “cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario”. Ahí está la frontera legal: se pueden hacer reformas, pero sin poner en peligro el inmueble ni afectar al resto.
Además, el propietario tiene la obligación de “dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”, normalmente el presidente. No vale con abrir el piso, llamar a los albañiles y olvidarse de los demás; hay que informar antes de empezar.
Condiciones para que el propietario pueda reformar su vivienda sin problemas vecinales
Para entender mejor qué se permite y qué no, conviene fijarse en dos aspectos: dónde se hacen las obras y qué tipo de actividad se desarrolla en la vivienda.
Dentro del piso, el propietario puede acometer reformas habituales para mejorar su calidad de vida, siempre que respete los límites de seguridad y no cause perjuicios. En cambio, en el resto del inmueble “no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”. Es decir, en zonas comunes no puede actuar por su cuenta.
También debe tener en mente las actividades que se realizan en la vivienda o en el local. La LPH deja claro que no pueden desarrollarse actividades prohibidas en los estatutos “cuando resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Para que sea más fácil de ver, estas actividades se pueden agrupar de la siguiente manera: actividades que dañan la finca o incumplen normas sobre molestias, insalubridad, nocividad, peligrosidad o ilicitud. Si se cae en alguno de estos supuestos, la comunidad no tiene por qué resignarse. De hecho, la ley prevé un camino muy concreto para frenar estas conductas.
Cuándo la comunidad de propietarios puede iniciar acciones judiciales contra un vecino
Cuando un vecino realiza obras o actividades prohibidas, el primer paso lo da el presidente de la comunidad, ya sea por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario. Será él quien requiera al vecino para que cese esas actividades “bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.
Si pese al aviso “el infractor persistiere en su conducta”, el presidente, con autorización de la junta de propietarios debidamente convocada, podrá “entablar contra él acción de cesación” que se tramitará mediante juicio ordinario. Es decir, el conflicto llega a los tribunales.
¿Qué ocurre una vez presentada la demanda en el juzgado?
Una vez presentada la demanda, la LPH señala que “el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia”. Además, “podrá adoptar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación”. Las posibles consecuencias para el vecino infractor se pueden resumir así:
| Conducta del vecino infractor | Posibles consecuencias según la Ley de Propiedad Horizontal |
|---|---|
| Mantener una actividad prohibida pese al requerimiento previo | Cesación inmediata cautelar de la actividad y apercibimiento por posible delito de desobediencia |
| Actividad declarada prohibida en sentencia estimatoria | Cesación definitiva y posible indemnización de daños y perjuicios |
| Infracción grave según la sentencia | Privación del derecho de uso de la vivienda o local hasta un máximo de tres años |
| Infractor no propietario de la vivienda o local | Extinción de todos sus derechos sobre la vivienda o local y su inmediato lanzamiento |
La duración de la privación del uso, hasta un máximo de tres años, dependerá de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Y si el infractor no es el propietario, la sentencia “podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.
La ley permite hacer obras en casa, pero no a cualquier precio. Informar a la comunidad, respetar la estructura del edificio y evitar actividades molestas o peligrosas no es solo una cuestión de buena convivencia: es una obligación legal. Y si alguien se la salta, los vecinos cuentan con un respaldo claro para acudir a la justicia. Permanece informado de más noticias sobre trámites en nuestro periódico digital.