Guía práctica para vender, heredar o donar un inmueble urbano: quién paga, plazos clave, métodos de cálculo (objetivo y real) y ejemplos con ahorro real en distintas ciudades.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava la ganancia del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas. Solo afecta a inmuebles con IBI urbano y, si hay pérdidas, no se tributa, pero debes presentar la liquidación. ¿Por dónde empezar para no pagar de más?
Quién paga la plusvalía municipal IIVTNU y en qué operaciones concretas
La persona obligada cambia según la operación. Toma nota de estos casos habituales:
- Ventas: paga el vendedor; si es no residente, sustituye el comprador. Entre residentes, puede pactarse que pague el comprador, pero el responsable ante el ayuntamiento sigue siendo el vendedor.
- Herencias: pagan los herederos; si existe usufructo y nuda propiedad, se reparte según el valor de cada derecho.
- Permutas: se generan dos plusvalías, una por cada transmisión.
- Donaciones: paga quien recibe el inmueble, el donatario.
En todos los supuestos intervienen los ayuntamientos (exigen y gestionan el impuesto) y la Administración tributaria puede comprobar valores.
Fechas y plazos para pagar el IIVTNU según cada situación habitual
Dispones de 30 días hábiles desde la escritura de venta, permuta o donación; en Navarra, 2 meses. En herencias, el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento (en Vizcaya, 1 año) con posibilidad de prórroga hasta un año. ¿Se te echa el tiempo encima? Solicita la ampliación en plazo para evitar recargos. Además, para calcular la base imponible de IIVTNU, debes seguir estos pasos:
Primero, determina la ganancia: resta al valor de transmisión el de adquisición (según escritura o valor comprobado). Para saber el porcentaje del suelo, consulta el IBI o el Catastro y aplica esa proporción. Hay dos métodos para la base imponible:
- Objetivo: Valor catastral del suelo × coeficiente según años completos.
- Real: Ganancia real × % catastral del suelo.
- Los ayuntamientos aplican después su tipo, que no puede superar el 30% (en Navarra, mínimo 8% y máximo 25%). El tiempo máximo computable es 20 años.
Por otra parte, esta es la tabla resumen de coeficientes máximos 2025 (años completos):
| Periodo (años) | Coeficiente máximo 2025 |
|---|---|
| 0 a 1 | 0,15 |
| 5 | 0,18 |
| 12 a 15 | 0,09 |
| 17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 |
| 20 o más | 0,40 |
Estos coeficientes se actualizan anualmente por el Gobierno (excepto en Navarra y Vizcaya). Después, cada ayuntamiento fija su tipo y puede ofrecer autoliquidación. Muchos permiten pagar online con DNIe, Cl@ve o certificado electrónico.
Con ganancias altas, el objetivo suele resultar ventajoso; con ganancias ajustadas, puede compensar el real. La clave es probar ambos con tus datos. ¿Cuál te conviene? Depende de años de tenencia, porcentaje del suelo y tipo municipal. Un pequeño cálculo evita pagar de más. Ojo, porque se computan solo años completos.
Exenciones del IIVTNU, posibilidades de recurso y rectificación de autoliquidaciones municipales
No se paga por aportaciones o adjudicaciones entre cónyuges en gananciales; por transmisiones al cónyuge o hijos derivadas de separación o divorcio; por disolución de comunidades de bienes sin excesos de adjudicación; por ejecuciones hipotecarias o dación en pago de la vivienda habitual; por inmuebles en conjuntos histórico‑artísticos o de interés cultural con mejoras; y, en Navarra, por transmisiones entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes.
Si no estás conforme con la liquidación, paga y recurre: lo usual es recurso de reposición en un mes; en grandes ciudades, posible reclamación económico‑administrativa. Si no prospera, queda la vía contencioso‑administrativa. Puedes rectificar tu autoliquidación en 4 años. Además, si vendiste con pérdidas y el 26/10/2021 seguía abierto el plazo judicial para recurrir, aún es posible pedir devolución al no ser firme tu liquidación.
Para más información relacionada con otros trámites y gestiones, te recomendamos que consultes los contenidos de nuestro periódico digital de Andalucía.