La LAU obliga a respetar el contrato y, si supera los plazos mínimos, la compensación corresponde al vendedor. ¿Eres inquilino y han vendido tu casa? Te contamos lo esencial.
En España, cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador pasa a ser el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente. La clave está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija límites claros: protección mínima de cinco años si el antiguo propietario era persona física, o de siete si era persona jurídica. Si se incumplen estas reglas, surge la duda de la indemnización y, sobre todo, quién debe pagarla.
Quién debe indemnizar al inquilino y en qué supuestos según la Ley de Alquileres
El comprador se subroga como arrendador y debe mantener el contrato en los términos pactados durante los periodos mínimos legales. ¿Quién paga si se trunca antes? La responsabilidad de compensar al inquilino recae en el vendedor cuando la duración del contrato supera esos mínimos y el arrendamiento se extingue antes del plazo pactado. Por consiguiente, el comprador no está obligado a indemnizar.
Duración mínima de cinco o siete años y efectos para el contrato de alquiler
Durante los primeros cinco años (si el anterior propietario era persona física) o siete (si era persona jurídica), el inquilino mantiene su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones. Dentro de ese periodo no existe obligación de indemnizar. ¿Por qué? Porque la ley protege la estabilidad del alquiler tras la venta del inmueble, evitando cambios bruscos para el arrendatario.
Contratos que superan el mínimo legal y cálculo de la indemnización por años extra
Si el contrato firmado va más allá de los cinco o siete años, el nuevo propietario solo debe mantener el alquiler hasta cumplir ese mínimo. Si el arrendamiento se extingue antes del plazo pactado, la Ley de Alquileres fija la compensación: una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal. Ejemplo práctico: contrato de diez años con arrendador persona física; la vivienda se vende en el año ocho. Quedan dos años más allá de los cinco protegidos; el antiguo propietario debe dos mensualidades. Para orientarte, estos pasos prácticos pueden ayudarte a defender tu posición como inquilino.
- Revisa tu contrato: duración total y si existe cláusula que prevea la extinción por venta.
- Comprueba si estás dentro de los cinco o siete años de protección legal.
- Calcula, en su caso, las mensualidades de indemnización que corresponderían al vendedor.
Con estos tres movimientos tendrás un mapa claro de tus derechos antes de dar el siguiente paso.
Cláusula que extingue el arrendamiento por venta y límites de esta posibilidad
La ley admite que arrendador e inquilino pacten que la venta extinguirá el arrendamiento. Si existe esa cláusula, el comprador solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección. Pasados esos plazos, no hay obligación de indemnizar al inquilino. En consecuencia, el peso de la compensación nunca recae en el comprador.
Aquí tienes una tabla resumen con obligaciones, plazos, responsables y compensaciones en la compraventa de viviendas. A continuación, una síntesis para resolver dudas habituales de un vistazo:
| Aspecto | Regla principal |
|---|---|
| Nuevo propietario tras la venta | Se subroga y respeta el contrato vigente |
| Plazo mínimo de protección | 5 años si persona física; 7 años si persona jurídica |
| Contrato superior al mínimo | El comprador mantiene hasta el mínimo legal |
| Indemnización si se extingue antes | 1 mensualidad por cada año que exceda el mínimo |
| Quién paga la compensación | El vendedor, nunca el comprador |
| Cláusula de extinción por venta | Permite terminar tras el mínimo sin indemnización |
En definitiva, si te has preguntado “¿me deben pagar algo si venden mi piso?”, la respuesta depende de la duración del contrato y de si hay cláusula de extinción. Por tanto, conviene leer bien lo firmado y aplicar los plazos de la LAU. De ahí que una revisión cuidadosa del contrato marque la diferencia.
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